En pleno inicio de la crisis, el Gobierno gastó 200 millones en terrenos para construir viviendas

En 2008, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero ordenó la compra, por valor de 200 millones de euros, de diferentes terrenos destinados a la construcción de vivienda protegida que, apenas dos años más tarde ya habían perdido casi la mitad de su valor contable lo que contribuyó a que la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) multiplicara por 60 sus pérdidas del ejercicio 2011.


Así se desprende del 'Informe de fiscalización de las inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo plazo y del inventario del patrimonio inmobiliario de la Entidad Pública Empresarial del Suelo SEPES, ejercicios 2010 y 2011', publicado por el Tribunal de Cuentas.

En dicho documento se explica que en 2008 el Gobierno "consideró oportuno" completar las acciones para la promoción de vivienda protegida en el marco del Plan E, por lo que puso en marcha una oferta pública de compra de suelo privado en municipios de más de 20.000 habitantes.

La operación, pensada para un periodo de cuatro años con un presupuesto máximo de 300 millones de euros (sin impuestos) de inversión más 130 millones aportados por SEPES para la urbanización de los terrenos, se hacía con la convicción de que a partir de 2011 se comenzaría a tener ingresos por las ventas, ya que el 15% de las viviendas se pondrían a la venta en 2010, el 30% al ejercicio siguiente, el 45% en 2012 y el 10% restante en 2013.

Así, de las 33 ofertas de suelo elegible que recibió SEPES finalmente se aprobaron las ocho actuaciones que cumplían todos los requisitos de viabilidad económica, urbanística y técnica, y también de demanda de vivienda protegida, a partir de los cuales se definió el precio máximo de adquisición del suelo.

En concreto, se trataba de terrenos en Puertollano, La Armunia (León), Draguillo Sur (Santa Cruz de Tenerife), Ibi (Alicante), Linares (Alicante), Telde (Gran Canaria), Basauri (Vizcaya) y Villanueva de la Serena (Badajoz), en los que se invirtieron 80,62 millones de euros. Sin embargo, a 31 de diciembre de 2011 el Tribunal de Cuentas constata que el grado de ejecución de la operación era "muy bajo" y que además existían "problemas urbanísticos" en los terrenos adquiridos.

En concreto, un informe de la Unidad de Servicios Jurídicos de SEPES detectó irregularidades en los criterios de preferencia para determinar la valoración de ofertas, en particular en Linares, donde el terreno elegido estaba calificado de rústico y el cambio del Plan de Ordenación Urbana estaba sin aprobar. Algo parecido sucedía en Basauri, donde las parcelas estaban destinadas a uso global industrial, y en Puertollano, donde se trataba de suelo urbanizable no programado de uso global industrial. Es decir, terrenos donde no se pueden construir viviendas.

Asimismo, el informe jurídico señaló que en algunos casos "no se tuvieron en cuenta las conclusiones del estudio de mercado realizado por el tasador y aquellos otros estudios o informes sobre la viabilidad de los terrenos a adquirir", ya que "de haberlos tenido en cuenta no se hubieran seleccionado las ofertas de Villanueva de la Serena, León, Telde, Puerto llano e Ibi por no existir demanda o por ser inviables".

También se compró suelo a un precio unitario "mayor al recomendado" para garantizar la viabilidad de las operaciones en los casos de Linares, León, Telde, Puertollano e Ibi. Y el informe jurídico apunta además a que algunas de estas compras se realizaron "en base a unas instrucciones recibidas del Ministerio de Vivienda, desconocidas para el servicio jurídico", que se suman a otras irregularidades formales.

Con todo ello, a 23 de octubre de 2012 el deterioro del valor de estos terrenos en las cuentas de SEPES ascendía a casi 43 millones de euros, es decir, el 53,24% de lo que se había pagado por ellos, aunque en algunos casos como los de Puertollano o Linares la pérdida de valor superaba el 90% de la inversión.

Algo parecido sucedió con el convenio suscrito en noviembre de 2008 entre los ministerios de Vivienda y Defensa, entonces encabezados por Beatriz Corredor y Carme Chacón, respectivamente, a través de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de la Defensa (GIED) y SEPES. Un acuerdo según el cual la sociedad de suelo público enajenaba inmuebles de Defensa en Villaverde (Madrid), Valencia y Sevilla que podían utilizarse para vivienda por un precio de 112,9 millones de euros (impuestos no incluidos).

Sin embargo, como en el caso de las operaciones de compra de terrenos, a 31 de diciembre de 2011 las obras en el Parque Central de Ingenieros y en el Parque de Artillería de Valencia no habían comenzado, las del Regimiento de Artillería de Sevilla sólo estaban ejecutadas al 4% y el Parque Central de Ingenieros de Villaverde seguía en fase de redacción de proyecto, aunque se había vendido ya el 23% de la superficie.

En estas circunstancias, la Intervención General del Estado recomendó también analizar estas operaciones por si se hubiera producido una depreciación que recomendara a SEPES hacer provisiones, estudio del cual se dedujo un deterioro de 50,84 millones de euros, el 45,03% de lo que se había pagado por los terrenos apenas tres años antes.

Además, el informe de la Unidad de Servicios Jurídicos de SEPES señaló que el GIED no había estimado correctamente las cargas de urbanización de las que tenía que hacerse cargo la entidad de suelo, ya que en lugar de descontar 112,9 millones de euros del precio de venta tenía que haber descontado la totalidad de la inversión, "al subrogarse SEPES en los derechos y obligaciones asumidos previamente" por el organismo de Defensa.

Es más, también se señaló que SEPES debía haber pedido informe o estudio previo de sus servicios jurídicos antes de realizar estas operaciones y se pusieron de manifiesto "deficiencias" en cuanto a la aprobación del gasto y la existencia de recursos financieros suficientes para financiar estas inversiones.

Con todo ello, en julio de 2012 SEPES tuvo que revisar sus propias cuentas y reconocer una depreciación de sus activos por valor de 93,76 millones de euros, lo que suponía un 48,4% de pérdida del valor contable que tenía registrado en libros a 31 de diciembre de 2011. Este ajuste, junto con otras revisiones a la baja derivadas de su participación, por ejemplo, en la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), provocaron un "ajuste muy significativo" de sus cuentas, que pasaron de unas pérdidas iniciales de 2,54 millones de euros a casi 124,3 millones, sesenta veces más.

En este mismo periodo de tiempo, el Tribunal de Cuentas señala que SEPES también desembolsó 727.000 euros como contraprestación a unos trabajos encargados a SEPES Urbana, S.A.U. que "podría haber efectuado directamente con sus propios medios" y además tuvo que mantener cuentas corrientes con la mayor parte del capital desembolsado (12,5 millones) retribuido a un tipo de interés "inferior" al aplicado por las entidades de crédito por depósitos de similares características.

Por todo ello, el organismo fiscalizador recomienda a SEPES regularizar su inventario inmobiliario para actualizar el valor contable de sus actuaciones, depreciar aquéllas de dudosa realización y dar de baja las que hayan sido totalmente desestimadas, así como acometer "un procedimiento riguroso de control de la gestión de las sociedades del grupo y asociadas" para "prevenir los riesgos que puedan surgir ante situaciones de administración irregular".

El Tribunal de Cuentas cree que su modelo de negocio fue "siempre ineficaz" y que usaba contratos "manifiestamente inadecuados"

(EUROPA PRESS) -

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) que el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero creó en mayo de 2005 incurrió "desde su constitución" en pérdidas, que a finales del año 2012 superaban los 53,5 millones de euros, al tener un modelo de negocio "siempre ineficaz" y una gestión incluso "negligente", según el Tribunal de Cuentas.

  Así se desprende del 'Informe de fiscalización de las inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo plazo y del inventario del patrimonio inmobiliario de la Entidad Pública Empresarial del Suelo SEPES, ejercicios 2010 y 2011', que recoge Europa Press.

  Y es que "la sociedad tuvo pérdidas en todos los ejercicios desde su constitución, al no ser capaz de cumplir ninguno de los sucesivos planes estratégicos o de viabilidad" y su modelo de negocio "fue siempre ineficaz, al basarse en la comercialización de modelos contractuales manifiestamente inadecuados y por los que la sociedad asumía compromisos muy superiores a los que podía soportar con los ingresos generados por su actividad ordinaria, siendo ésta deficitaria desde su origen".

CONTRATOS "ANTIECONÓMICOS"

  Así lo señala el organismo fiscalizador citando el informe de junio de 2012 presentado por el liquidador de la entidad, que pone como ejemplo que algunos contratos firmados por la SPA contenían cláusulas que "los convertían en antieconómicos", obligando por ejemplo al pago de una o dos mensualidades de renta al propietario en caso de desocupación o garantizando el pago del alquiler independientemente de que la vivienda estuviera ocupada o no.

  "Esta última modalidad de contratación resultaba tan lesiva para la sociedad que su Consejo de Administración, el 22 de octubre de 2010, acordó la resolución unilateral de dichos contratos y, como consecuencia de ello, más de un centenar de propietarios demandaron", subraya el Tribunal de Cuentas, que señala que en abril de 2012 la SPA tenía en vigor más de un millar de esos 'contratos garantizados' que había resuelto unilateralmente y que eran, por tanto, "susceptibles de interposición de reclamación o demanda".

  Además, aunque los únicos ingresos de la SPA procedían de una comisión de entre el 15% y el 20% de la renta mensual de los alquileres gestionados, se hacía cargo de gastos inherentes a la gestión del alquiler, como los seguros multiriesgo, los gastos judiciales de impago del inquilino, la financiación de obras de acondicionamiento o incluso la reparación por "daños dolosos o culposos e imputables al inquilino" y la reposición de viviendas a su estado inicial tras la desocupación.

  De hecho, en 2005 llegó a suscribir un contrato con la Tesorería General de la Seguridad Social para gestionar el alquiler de 226 viviendas vacías --finalmente se declararon viables sólo 144-- a cambio de un canon de 802.000 euros al año, haciéndose cargo además de obras por 4,12 millones de euros --208.000 euros más de lo presupuestado inicialmente-- que la SPA asumió como pérdidas, y a pesar del criterio en contra de la Abogacía del Estado.

RESULTADOS NEGATIVOS

  En estas circunstancias, la entidad que preside Ramón Álvarez de Miranda señala que, tras apenas dos años y medio de funcionamiento, las pérdidas de la SPA ascendían a 14,85 millones de euros --6,15 millones de 2006 y 8,7 millones de 2007--, cifra "muy superior a la mitad de su capital social", por lo que en marzo de 2008 se pidió a SEPES que aportara 4,8 millones para recuperar el equilibrio patrimonial.

  Un año más tarde, en abril de 2009, la propia presidenta de la Sociedad Pública de Alquiler, Nieves Huertas, advertía al Consejo de Administración que "a pesar de aumentar el número de viviendas gestionadas, el modelo de negocio inicial no era viable y que las medidas adoptadas no surtían los efectos esperados".

  Ante la "persistente situación de desequilibrio patrimonial", pocos días después de esas consideraciones la SPA solicitó a SEPES un crédito participativo por valor de 6,5 millones de euros, y apenas dos meses más tarde, en junio de 2009, otra aportación patrimonial de más de 8,5 millones para compensar pérdidas.

  A estas alturas, a las pérdidas de 14,85 millones de euros con las que se inició 2008 la SPA había sumado 8,61 millones más de números rojos en ese ejercicio y otros 4,86 millones en 2009, por lo que a 1 de enero de 2010 los resultados negativos ascendían a 28,32 millones de euros.

SIN FONDOS PROPIOS

  A este balance había que sumar además los fondos propios negativos de casi 5 millones de euros de la Sociedad, resultado de minorar el capital social inicial en las cuantías aportadas por SEPES y las pérdidas de esos cuatro años y medio de funcionamiento.

  En estas circunstancias, en julio de 2011 se acordó reducir el capital social en 13 millones de euros y pedir a SEPES que aportara otros 3,1 millones para compensar nuevas pérdidas, y en septiembre del mismo año se amortizó anticipadamente el préstamo participativo (entonces por valor de 6,74 millones), acometiendo simultánemente una ampliación de capital por igual cuantía.

  Además, el año 2011 se cierra definitivamente con unas pérdidas adicionales de 8,32 millones de euros, y las pérdidas de 2012 se elevaron a 6,9 millones, a pesar de los 5 millones de euros en efectivo aportados por SEPES ese año.

  Así las cosas, el Gobierno de Mariano Rajoy encuentra, en febrero de 2012, que existe "causa legal de disolución" de la SPA por su situación económica, y SEPES opta por la liquidación, rechazando así realizar nuevas aportaciones de fondos o solicitar el concurso, una posibilidad que era "difícil que prosperase" al tratarse de un organismo público.

  Según el liquidador, el coste de la disolución de la SPA podría ascender a 6,25 millones de euros, aunque existen "incertidumbres" sobre la cuantía final dadas los 70 procesos civiles en cuantía estimada de 588.000 euros, las 32 demandas por despido improcedente, las reclamaciones de la paga extraordinaria de navidad y las demandas interpuestas contra el cese de la presidenta y la directora general por 86.000 euros y otros expedientes cuya eventual reclamación podría superar los 5 millones de euros.

  De este modo, a 31 de diciembre de 2012 SEPES había aportado más de 53,51 millones de euros a la Sociedad Pública de Alquiler, ya disuelta, pero podría verse abocada a aportar hasta 6,21 millones de euros más en función de cómo se desarrollen los diferentes procesos.

Y LOS CONSEJEROS, 800 EUROS POR REUNIÓN

  Por otra parte, el Tribunal de Cuentas recuerda que el Consejo de Administración estaba formado por nueve miembros --el presidente, siete consejeros y un secretario--. Aunque el cargo de consejero era no retribuido, sí se les pagaban 800 euros por la asistencia a cada reunión del Consejo.

  Sin embargo, el liquidador de la sociedad considera que su trabajo de gestión, particularmente el realizado por los sucesivos presidentes, fue "descuidado" y, en algunas obligaciones legales, formalización y ejecución de acuerdos sociales y depósito de cuentas, lo define directamente como "negligente y perjudicial para la imagen y funcionamiento de la sociedad".

  Así, en sus informes señaló "errores de planificación, informáticos y contables, al computar como ingresos propios de la sociedad toda suma de dinero que entraba en caja, sin discriminar entre ingresos propios e ingresos recibidos por cuenta de terceros" en concepto de fianzas y depósitos, por ejemplo.

  El objetivo de la SPA era dinamizar el mercado de alquiler de viviendas, bien indirectamente a través de la "incentivación de productos que aumentasen el tamaño del mercado", o bien directamente con el aseguramiento y la explotación de viviendas en régimen de arrendamiento, cesión de uso o cualquier otro procedente de terceros --públicos y particulares--.